加密房貸成本激增1.5%：Better與Coinbase陷監管風暴

據 Woofun AI 消息，Better Home & Finance 與 Coinbase 合作推出的加密資產抵押貸款模式，正將比特幣、USDC 與房利美標準強行綁定，試圖重構傳統購房融資邏輯。

這一創新旨在解決資產變現難與資本利得稅痛點，允許借款人以加密資產作爲抵押品獲取符合房利美標準的優先抵押貸款，或用於支付首付款的私人融資貸款。然而，這種將數字資產引入主流住房金融體系的做法，迅速引發了監管層面的強烈反彈，成爲當前 Web3 與傳統金融交匯處的焦點爭議。更深層的矛盾在於，儘管該模式聲稱通過高抵押率控制風險，但其高昂的綜合成本與模糊的法律權屬，使其在擴張過程中面臨來自政治、市場及法律的多重圍堵。

從產品機制來看，Better 的設計明顯針對"資產豐富但現金不足"的特定客羣。以比特幣作爲抵押時，需滿足 250% 的抵押品要求；若首付款貸款金額爲 10 萬美元，則需提供價值 25 萬美元的比特幣作爲擔保；而穩定幣 USDC 的抵押要求爲 125%。

值得注意的是，該產品不設追加保證金機制，比特幣價格波動不會改變貸款條款，僅當借款人連續 60 天逾期時纔會觸發清算，這與傳統合規抵押貸款標準一致。Better Home & Finance 首席執行官 Vishal Garg 指出，此類資產符合銀行投資標準，多家大型銀行已排隊承接。市場數據顯示，近期 12.7% 的年輕購房者使用加密資產籌集首付；全美房地產經紀人協會預測，到 2025 年底，首次購房者平均年齡將達 40 歲，佔比降至 21%。人口普查數據進一步顯示，今年第二季度，35 歲以下人羣房屋擁有率僅爲 35.2%。

儘管房貸銀行家協會引用聯邦貸款數據對此提出異議，但年輕羣體購房難的結構性問題依然嚴峻。Better 透露，夏季正式推出前，預訂名單潛在貸款總額約 2.5 億美元，其中 41% 的申請人缺乏足夠現金支付首付。

這種利用持續持有資產發放貸款的模式，並非 Web3 獨有。PayJoy 聯合創始人兼首席執行官 Doug Ricketts 在播客 "On The Margin" 中指出，智能手機在某種程度上可視爲數字抵押品。PayJoy 爲拉丁美洲、非洲和南亞地區信用記錄較差的人羣提供貸款，若用戶違約，設備功能將被鎖定。Ricketts 強調，PayJoy 不採用高利率誘導違約的策略，而是收取一次性固定費用，無累積利息，這在科技消費信貸領域較爲罕見。相比之下，Better 的模式更接近傳統金融邏輯，但其抵押品的高波動性使得風險定價更爲複雜。Garg 認爲，這是數字資產正式融入銀行體系的重要渠道，但 PayJoy 的案例表明，數字抵押品的核心在於對底層資產控制權的掌握，而非單純的估值擔保。

這一類比揭示了加密房貸在風險控制上的獨特挑戰：當抵押品價值大幅波動時，如何平衡借款人權益與資金方安全，仍是未解之謎。

Woofun AI 整理數據顯示，監管壓力隨之而來。4 月 30 日，七名參議員致信聯邦住房金融局局長 William Pulte，點名 Better 和 Coinbase，要求撤銷相關授權，禁止政府支持企業承擔加密資產風險。該信由 Dick Durbin 和 Elizabeth Warren 牽頭，Jeff Merkley、Chris Van Hollen、Richard Blumenthal、Bernie Sanders 和 Mazie Hirono 聯名簽署。參議員們指出，250% 的抵押要求本身即承認加密資產的高風險屬性，且購房者需同時支付兩筆貸款利息。

他們估計，綜合融資成本可能比標準房利美利率高出 1.5 個百分點，警告稱高負擔可能導致借款人放棄還款，最終由納稅人承擔損失。參議員要求聯邦住房金融局在 5 月 30 日前回應，但該局至今未公開表態。6 月，國家消費者法律中心的 Alys Cohen 和美國消費者聯合會的 Corey Frayer 發表更激進觀點，認爲聯邦政府可能重蹈 2008 年房地產止贖危機的覆轍，稱此非金融創新，而是災難前兆。這些政治與消費者保護組織的聯合施壓，凸顯了加密房貸在公共政策層面的敏感性。

市場波動進一步加劇了業務不確定性。去年 10 月，比特幣價格曾觸及約 123,000 美元峯值，但今年 2 月跌至約 62,800 美元，整個 7 月價格在 60,000 美元左右波動，僅爲峯值的一半。

儘管 Better 聲稱無追加保證金機制，但抵押品價值的腰斬無疑影響了潛在借款人的資格與信心。Garg 的長期規劃並未因此退縮，他計劃整合更多主流代幣化資產，包括 SpaceX、特斯拉、Coinbase、Better、蘋果和亞馬遜的股權 token，並排除模因幣，優先選擇流動性高且受機構關注的資產。以太坊和 Solana 將是接下來推出的 token 系列。Garg 還設想父母可用退休賬戶資產抵押幫助子女購房，甚至通過 AI 智能體自動提交購房申請並計算投標上限，實現房產股份的靈活持有。

這一願景基於對年輕人資產配置趨勢的判斷：他們缺乏對沖通脹並分享房價上漲紅利的資產。然而，市場劇烈波動與監管不確定性，使得這一宏大藍圖面臨嚴峻考驗。

代幣化背後的法律爭議同樣棘手。Tessera 創始人兼首席執行官 Chan Ahn 在 2 月爲 SpaceX 推出代幣化產品時指出，平臺故意不設 KYC 流程以降低門檻，因爲私募股權市場長期存在複雜程序、高最低投資門檻及地域限制，使 99.9% 的普通投資者無法進入。Kula 聯合創始人 Chris Turner 在 "On The Margin" 中區分了兩種模式：多數代幣化資產僅代表獲取收益的合同權利，不等同於底層資產直接所有權；另一種模式則使 token 本身成爲資產，持有即擁有底層資產。對抵押貸款評估師而言，明確抵押品權利類型至關重要。

與此同時，Better 正在重構融資渠道。今年 2 月，該公司與 Framework Ventures 合作，計劃利用穩定幣生態系統 Sky 籌集高達 5 億美元資金，Framework Ventures 投資 4500 萬美元，獲約 10% 股份。Better 預計此舉可降低資本成本 100 多個基點，並將客戶貸款利率降至 5% 以下，而目前行業平均利率在 6% 以上。第一季度，Better 貸款額達 16.4 億美元，同比增長 89%，營收 4750 萬美元，但仍虧損約 7000 萬美元。自 2016 年以來，該公司累計發放貸款超 1100 億美元；2021 年 12 月，Garg 通過在線會議解僱 900 名員工，多年來飽受批評。巨大的財務與輿論壓力，並未削弱其推進代幣化融資的決心。

Garg 對行業終局的展望充滿理想主義色彩。他認爲，最糟糕的情況是產品推出後無人問津，但現實並非如此。在談論行業前景時，他強調沒必要只幻想未來，更重要的是用雙手創造未來。

這種決心源於對傳統金融體系低效性的深刻不滿，以及對 Web3 技術潛力的堅定信念。儘管面臨監管風暴、市場波動與法律爭議，Better 仍試圖通過技術創新重構購房融資流程，將加密資產從投機工具轉變爲實用抵押品。

這一嘗試不僅關乎 Better 自身的生存與發展，更可能預示住房金融領域的一次範式轉移。若成功，它將打開數字資產與傳統資產融合的新大門；若失敗，則可能成爲監管收緊的導火索。無論如何，這場由 Better 與 Coinbase 引發的加密房貸實驗，已成爲觀察 Web3 與現實世界碰撞的關鍵窗口。