250%抵押率引爭議：加密按揭遭參議員緊急叫停

據 Woofun AI 消息，Better 與 Coinbase 聯手推出的加密資產按揭方案正引發監管與市場的雙極震盪，比特幣與 USDC 成爲核心抵押標的。

Better Home & Finance 首席執行官 Vishal Garg 的設計靈感源於其十二年前的購房困境：當時他被迫變賣資產並繳納資本利得稅以籌集現金首付，且因交易流程中需先備妥現金才能確保報價被嚴肅對待，導致資金效率極低。今年 3 月，Better 聯合 Coinbase 推出創新方案，借款人可質押比特幣或 USDC 獲取兩筆貸款：一筆符合房利美標準的一級留置權按揭貸款，另一筆以加密資產爲擔保、附帶房屋二次留置權的私人融資貸款用於支付首付。《華爾街日報》報道指出，這標誌着房利美首次接受加密資產支持的按揭貸款。

6 月初，密歇根州安娜堡一對三十歲出頭的夫婦完成了該模式下的首筆貸款。Better 透露，在產品夏季正式上線前，預約名單對應的潛在貸款規模已達 2.5 億美元，其中 41% 的申請者缺乏足夠的現金支付首付。

Woofun AI 整理數據顯示，該產品的風控規則明確：比特幣需滿足 250% 抵押率（即 10 萬美元首付需 25 萬美元比特幣），USDC 爲 125%，且無追加保證金機制，僅當借款人連續 60 天逾期時才觸發清算。房地產研究機構 Redfin 數據指出，近期 12.7% 的年輕購房者曾動用加密資產籌措首付，印證了此類 "資產充足但流動性不足" 羣體的龐大需求。

宏觀數據揭示了年輕購房者的嚴峻處境。全美房地產經紀人協會預測，2025 年末首次購房者年齡中位數將達 40 歲，佔比降至 21%；人口普查數據顯示，今年二季度 35 歲以下羣體住房自有率僅爲 35.2%。抵押貸款銀行協會雖對部分數據存疑，但困境顯而易見。類似利用持有資產放貸的模式並非全新，PayJoy 聯合創始人 Doug Ricketts 在播客《On The Margin》中指出，其面向拉美、非洲、南亞信貸薄弱人羣提供的服務中，智能手機即作爲數字抵押物，逾期則鎖定設備。Ricketts 強調，PayJoy 拒絕高息違約模式，僅收取一次性固定費用，這與 Better 試圖通過資產質押降低門檻的邏輯形成跨領域呼應。

然而，監管壓力迅速升級。4 月 30 日，Dick Durbin、Elizabeth Warren 等七名參議員致信聯邦住房金融局（FHFA）局長 William Pulte，要求撤銷審批並禁止政府支持企業承接加密風險。信中批評 250% 抵押率承認了加密資產的高風險性，且組合融資成本可能比標準房利美利率高出 1.5 個百分點，警示這可能促使借款人棄貸，最終由納稅人買單。全國消費者法律中心 Alys Cohen 與美國消費者聯盟 Corey Frayer 在 6 月發文警告，此舉可能重演 2008 年房屋止贖危機。市場波動加劇了擔憂：比特幣去年 10 月觸及 123000 美元高點，今年 2 月跌至 62800 美元，7 月持續在 6 萬美元區間震盪，價格腰斬。

Garg 的佈局遠超比特幣。他計劃接入 SpaceX、特斯拉、Coinbase、Better、蘋果、亞馬遜等主流代幣化股權，以及以太坊、Solana，但排除 meme 幣。他構想父母可質押退休賬戶資產助子女購房，甚至由 AI 代理自動完成購房申請與出價測算。代幣化股權的法定權利歸屬仍是爭議焦點。Tessera 創始人 Chan Ahn 在《On The Margin》中透露，其 2 月推出的 SpaceX 代幣化產品刻意不設 KYC，旨在打破私募市場將 99.9% 普通投資者拒之門外的壁壘。Kula 聯合創始人 Chris Turner 區分了兩種模式：代幣僅代表合約收益權，或代幣即底層資產本身，這對抵押品估值至關重要。

與此同時，Better 於 2 月與 Framework Ventures 合作，依託穩定幣生態 Sky 投放最高 5 億美元資金，Framework Ventures 出資 4500 萬美元持股 10%。此舉預計降低超 100 個基點資本成本，使客戶貸款利率有望降至 5% 以下，低於行業普遍的 6%。

財務壓力與創始人決心並存。今年 2 月，Better 一季度放貸規模達 16.4 億美元，同比增長 89%，營收 4750 萬美元，但虧損約 7000 萬美元。自 2016 年以來，公司累計放貸超 1100 億美元，但 2021 年 12 月一次性裁員 900 人的爭議仍伴隨 Vishal Garg。面對重重質疑，Garg 堅持認爲："最壞的結果是無人問津，但現實並非如此。"他強調，不必空想未來，而應親手創造未來。