加密房贷成本激增1.5%：Better与Coinbase陷监管风暴

据 Woofun AI 消息，Better Home & Finance 与 Coinbase 合作推出的加密资产抵押贷款模式，正将比特币、USDC 与房利美标准强行绑定，试图重构传统购房融资逻辑。

这一创新旨在解决资产变现难与资本利得税痛点，允许借款人以加密资产作为抵押品获取符合房利美标准的优先抵押贷款，或用于支付首付款的私人融资贷款。然而，这种将数字资产引入主流住房金融体系的做法，迅速引发了监管层面的强烈反弹，成为当前 Web3 与传统金融交汇处的焦点争议。更深层的矛盾在于，尽管该模式声称通过高抵押率控制风险，但其高昂的综合成本与模糊的法律权属，使其在扩张过程中面临来自政治、市场及法律的多重围堵。

从产品机制来看，Better 的设计明显针对"资产丰富但现金不足"的特定客群。以比特币作为抵押时，需满足 250% 的抵押品要求；若首付款贷款金额为 10 万美元，则需提供价值 25 万美元的比特币作为担保；而稳定币 USDC 的抵押要求为 125%。

值得注意的是，该产品不设追加保证金机制，比特币价格波动不会改变贷款条款，仅当借款人连续 60 天逾期时才会触发清算，这与传统合规抵押贷款标准一致。Better Home & Finance 首席执行官 Vishal Garg 指出，此类资产符合银行投资标准，多家大型银行已排队承接。市场数据显示，近期 12.7% 的年轻购房者使用加密资产筹集首付；全美房地产经纪人协会预测，到 2025 年底，首次购房者平均年龄将达 40 岁，占比降至 21%。人口普查数据进一步显示，今年第二季度，35 岁以下人群房屋拥有率仅为 35.2%。

尽管房贷银行家协会引用联邦贷款数据对此提出异议，但年轻群体购房难的结构性问题依然严峻。Better 透露，夏季正式推出前，预订名单潜在贷款总额约 2.5 亿美元，其中 41% 的申请人缺乏足够现金支付首付。

这种利用持续持有资产发放贷款的模式，并非 Web3 独有。PayJoy 联合创始人兼首席执行官 Doug Ricketts 在播客 "On The Margin" 中指出，智能手机在某种程度上可视为数字抵押品。PayJoy 为拉丁美洲、非洲和南亚地区信用记录较差的人群提供贷款，若用户违约，设备功能将被锁定。Ricketts 强调，PayJoy 不采用高利率诱导违约的策略，而是收取一次性固定费用，无累积利息，这在科技消费信贷领域较为罕见。相比之下，Better 的模式更接近传统金融逻辑，但其抵押品的高波动性使得风险定价更为复杂。Garg 认为，这是数字资产正式融入银行体系的重要渠道，但 PayJoy 的案例表明，数字抵押品的核心在于对底层资产控制权的掌握，而非单纯的估值担保。

这一类比揭示了加密房贷在风险控制上的独特挑战：当抵押品价值大幅波动时，如何平衡借款人权益与资金方安全，仍是未解之谜。

Woofun AI 整理数据显示，监管压力随之而来。4 月 30 日，七名参议员致信联邦住房金融局局长 William Pulte，点名 Better 和 Coinbase，要求撤销相关授权，禁止政府支持企业承担加密资产风险。该信由 Dick Durbin 和 Elizabeth Warren 牵头，Jeff Merkley、Chris Van Hollen、Richard Blumenthal、Bernie Sanders 和 Mazie Hirono 联名签署。参议员们指出，250% 的抵押要求本身即承认加密资产的高风险属性，且购房者需同时支付两笔贷款利息。

他们估计，综合融资成本可能比标准房利美利率高出 1.5 个百分点，警告称高负担可能导致借款人放弃还款，最终由纳税人承担损失。参议员要求联邦住房金融局在 5 月 30 日前回应，但该局至今未公开表态。6 月，国家消费者法律中心的 Alys Cohen 和美国消费者联合会的 Corey Frayer 发表更激进观点，认为联邦政府可能重蹈 2008 年房地产止赎危机的覆辙，称此非金融创新，而是灾难前兆。这些政治与消费者保护组织的联合施压，凸显了加密房贷在公共政策层面的敏感性。

市场波动进一步加剧了业务不确定性。去年 10 月，比特币价格曾触及约 123,000 美元峰值，但今年 2 月跌至约 62,800 美元，整个 7 月价格在 60,000 美元左右波动，仅为峰值的一半。

尽管 Better 声称无追加保证金机制，但抵押品价值的腰斩无疑影响了潜在借款人的资格与信心。Garg 的长期规划并未因此退缩，他计划整合更多主流代币化资产，包括 SpaceX、特斯拉、Coinbase、Better、苹果和亚马逊的股权 token，并排除模因币，优先选择流动性高且受机构关注的资产。以太坊和 Solana 将是接下来推出的 token 系列。Garg 还设想父母可用退休账户资产抵押帮助子女购房，甚至通过 AI 智能体自动提交购房申请并计算投标上限，实现房产股份的灵活持有。

这一愿景基于对年轻人资产配置趋势的判断：他们缺乏对冲通胀并分享房价上涨红利的资产。然而，市场剧烈波动与监管不确定性，使得这一宏大蓝图面临严峻考验。

代币化背后的法律争议同样棘手。Tessera 创始人兼首席执行官 Chan Ahn 在 2 月为 SpaceX 推出代币化产品时指出，平台故意不设 KYC 流程以降低门槛，因为私募股权市场长期存在复杂程序、高最低投资门槛及地域限制，使 99.9% 的普通投资者无法进入。Kula 联合创始人 Chris Turner 在 "On The Margin" 中区分了两种模式：多数代币化资产仅代表获取收益的合同权利，不等同于底层资产直接所有权；另一种模式则使 token 本身成为资产，持有即拥有底层资产。对抵押贷款评估师而言，明确抵押品权利类型至关重要。

与此同时，Better 正在重构融资渠道。今年 2 月，该公司与 Framework Ventures 合作，计划利用稳定币生态系统 Sky 筹集高达 5 亿美元资金，Framework Ventures 投资 4500 万美元，获约 10% 股份。Better 预计此举可降低资本成本 100 多个基点，并将客户贷款利率降至 5% 以下，而目前行业平均利率在 6% 以上。第一季度，Better 贷款额达 16.4 亿美元，同比增长 89%，营收 4750 万美元，但仍亏损约 7000 万美元。自 2016 年以来，该公司累计发放贷款超 1100 亿美元；2021 年 12 月，Garg 通过在线会议解雇 900 名员工，多年来饱受批评。巨大的财务与舆论压力，并未削弱其推进代币化融资的决心。

Garg 对行业终局的展望充满理想主义色彩。他认为，最糟糕的情况是产品推出后无人问津，但现实并非如此。在谈论行业前景时，他强调没必要只幻想未来，更重要的是用双手创造未来。

这种决心源于对传统金融体系低效性的深刻不满，以及对 Web3 技术潜力的坚定信念。尽管面临监管风暴、市场波动与法律争议，Better 仍试图通过技术创新重构购房融资流程，将加密资产从投机工具转变为实用抵押品。

这一尝试不仅关乎 Better 自身的生存与发展，更可能预示住房金融领域的一次范式转移。若成功，它将打开数字资产与传统资产融合的新大门；若失败，则可能成为监管收紧的导火索。无论如何，这场由 Better 与 Coinbase 引发的加密房贷实验，已成为观察 Web3 与现实世界碰撞的关键窗口。