比特币房贷再抵押：3.6 亿预申请背后的对手方风险

据 Woofun AI 消息，Better 与 Coinbase 上周正式向公众推出了一款允许重新利用借款人抵押物的比特币为担保的抵押贷款产品。这一创新机制标志着住房金融领域对加密资产流动性的深度探索，但同时也引入了复杂的对手方风险结构。自产品上线以来，市场反应热烈，预申请贷款总额迅速攀升至 3.6 亿美元，远超此前等待名单借款人预计的 2.6 亿美元规模。

这种超额需求不仅反映了高净值人群对资本效率的追求，也暴露了传统住房贷款模型在结合加密资产时的结构性张力。核心争议在于，借款人虽获得了首付资金支持，但其抵押的比特币并非静态封存，而是被赋予了再抵押的属性，这使得资产所有权与控制权发生了实质性的分离。

Woofun AI 整理数据显示，该产品的贷款结构设计极为精密且复杂。借款人在完成手续后将同时持有两笔贷款：第一笔是以房屋为担保、符合 Fannie Mae 标准的常规抵押贷款；第二笔则是用于支付现金首付款的贷款，其担保物包括借款人的比特币以及同一房产上的第二项留置权。以比特币为担保的贷款要求维持至少 250% 的抵押比率，这意味着借款人每借 1 美元用于首付，必须抵押价值 2.50 美元的比特币。

例如，购买价值 50 万美元房产的借款人，需抵押 25 万美元的比特币以获取 10 万美元的首付款。这两笔贷款均由 Better 发放，借款人通过每月合并还款履行义务。在资金流转层面，比特币将从借款人的个人账户转移至 Better 公司在 Coinbase Prime 平台上的托管账户。关键在于，Better 公司明确表示，只要能保留等额的比特币以在贷款到期时归还，它就可以重新使用这些已抵押的比特币。Coinbase 在此过程中仅充当托管方和技术提供方，不参与信贷审批或清算决策。

值得注意的是，比特币持有量并不能帮助借款人满足第一笔抵押贷款的资格要求，借款人仍需独立满足 Fannie Mae 关于收入水平、信用评分以及债务收入比的常规要求。Better 公司在书面回复中强调，该产品并非将加密货币持有量转化为合格收入，也不免除债务收入比或信用门槛，比特币贷款仅仅解决了首付款资金的问题。重新抵押意味着已抵押的资产可以被用于其他交易，而非处于封存状态。借款人得到的仅是承诺在贷款结束时能获得等量的比特币，而非保证这些特定比特币在整个贷款期间不动用。

因此，借款人的比特币实质上更像是一种欠条，因为 Better 公司虽然承诺日后归还等额比特币，但可以将这些抵押物用于其他用途。这在 FTX 事件之后人们日益重视加密货币可验证储备的背景下，显然不利于行业信任的建立，同时也让借款人不得不依赖中介机构在未来可能数十年后才能归还比特币的能力。该公司声称其制定的借款人协议及托管方案符合相关法律法规，包括破产法规，但并未明确说明每笔借款人的比特币是否可以单独识别，重新抵押后谁拥有该比特币的合法所有权，以及如果 Better 公司或其融资合作伙伴出现违约，借款人是否仍保留对该房产的所有权或沦为普通债权人。

此外，借款人无法通过简单偿还第二笔贷款来提前取回比特币。Better 公司指出，只要传统抵押贷款未完全偿还或重新办理，抵押物将一直处于锁定状态。除非借款人重新融资或出售房产，否则这些比特币可能在 15 年或 30 年的贷款期限内一直被占用。Better 官网指出，只有在首付款贷款还清后，比特币才会被释放。

与典型的加密货币担保贷款不同，比特币价格下跌不会触发追加保证金要求，也不会导致自动出售抵押物。Better 公司表示，即便比特币价值低于贷款所需的首付款金额，也只有在借款人出现还款逾期时才会进行清算。一旦错过合并还款期限，逾期流程即刻启动。Better 称，在发出通知后，它可以在 60 天后出售已抵押的比特币，但出售所得仅用于偿还债务并使账户恢复正常。根据 Fannie Mae 规定，若出现 180 天逾期，房产可能面临止赎处理。Better 表示会首先尝试追回比特币，若出售抵押物后仍有欠款，仍可采取常规的贷款救济措施。若通过止赎出售房产，所得款项优先偿还传统抵押贷款，其次偿还比特币担保的首付款贷款，剩余部分归借款人所有。目前该产品仅接受比特币作为抵押物。

尽管 Better 公司在 3 月发布的初始公告中提到了 USDC，但 Coinbase 表示，各合作方决定在评估其他抵押物之前先仅使用比特币推出该产品。获得资格的 Coinbase One 会员还可享受由贷款方提供的结算费用补贴，金额为贷款总额的 1%，最高不超过 1 万美元。从申请人画像来看，目前有 35.9% 的申请人拥有价值 50 万美元以上的加密货币资产，另有 38% 的申请人计划在未来三个月内购房。

这种高净值群体的集中参与，进一步加剧了该模式对系统性风险的潜在影响。更关键的变量在于，这种将加密资产与传统不动产深度绑定的结构，使得借款人暴露于双重市场波动之中：既需承担加密货币价格波动的风险，又需应对房产价值变化的不确定性。

这种叠加风险在传统信贷模型中极为罕见，监管层面的模糊地带也为未来的法律纠纷埋下了隐患。

从长期趋势研判，这种模式虽然在短期内缓解了部分高净值人群的首付压力，但其内在的对手方风险并未消除，反而通过再抵押机制被放大。Better 公司作为中介机构，其信用状况直接决定了借款人的资产安全。在 FTX 等事件引发的行业信任危机尚未完全消散的背景下，要求借款人将核心加密资产锁定数十年并依赖第三方机构的履约能力，是一种高风险的财务安排。合法所有权的不明确性，以及在违约情况下债权人地位的复杂性，使得该产品的法律保障远弱于传统抵押贷款。

对于监管机构而言，如何界定再抵押资产的归属、如何确保托管账户的隔离性以及如何在破产程序中保护借款人权益，将是未来政策制定的核心焦点。这可能是继 DeFi 借贷协议之后，传统金融与加密金融融合过程中出现的又一次重大风险实验。其最终结果，将取决于 Better 公司的运营稳定性、Coinbase 的托管透明度以及监管框架的完善程度。对于普通投资者而言，理解这种复杂的结构性风险，远比关注短期的利率优惠更为重要。

毕竟，在长达数十年的贷款周期中，任何单一环节的断裂都可能导致灾难性的后果。