250%抵押率引争议：加密按揭遭参议员紧急叫停

据 Woofun AI 消息，Better 与 Coinbase 联手推出的加密资产按揭方案正引发监管与市场的双极震荡，比特币与 USDC 成为核心抵押标的。

Better Home & Finance 首席执行官 Vishal Garg 的设计灵感源于其十二年前的购房困境：当时他被迫变卖资产并缴纳资本利得税以筹集现金首付，且因交易流程中需先备妥现金才能确保报价被严肃对待，导致资金效率极低。今年 3 月，Better 联合 Coinbase 推出创新方案，借款人可质押比特币或 USDC 获取两笔贷款：一笔符合房利美标准的一级留置权按揭贷款，另一笔以加密资产为担保、附带房屋二次留置权的私人融资贷款用于支付首付。《华尔街日报》报道指出，这标志着房利美首次接受加密资产支持的按揭贷款。

6 月初，密歇根州安娜堡一对三十岁出头的夫妇完成了该模式下的首笔贷款。Better 透露，在产品夏季正式上线前，预约名单对应的潜在贷款规模已达 2.5 亿美元，其中 41% 的申请者缺乏足够的现金支付首付。

Woofun AI 整理数据显示，该产品的风控规则明确：比特币需满足 250% 抵押率（即 10 万美元首付需 25 万美元比特币），USDC 为 125%，且无追加保证金机制，仅当借款人连续 60 天逾期时才触发清算。房地产研究机构 Redfin 数据指出，近期 12.7% 的年轻购房者曾动用加密资产筹措首付，印证了此类 "资产充足但流动性不足" 群体的庞大需求。

宏观数据揭示了年轻购房者的严峻处境。全美房地产经纪人协会预测，2025 年末首次购房者年龄中位数将达 40 岁，占比降至 21%；人口普查数据显示，今年二季度 35 岁以下群体住房自有率仅为 35.2%。抵押贷款银行协会虽对部分数据存疑，但困境显而易见。类似利用持有资产放贷的模式并非全新，PayJoy 联合创始人 Doug Ricketts 在播客《On The Margin》中指出，其面向拉美、非洲、南亚信贷薄弱人群提供的服务中，智能手机即作为数字抵押物，逾期则锁定设备。Ricketts 强调，PayJoy 拒绝高息违约模式，仅收取一次性固定费用，这与 Better 试图通过资产质押降低门槛的逻辑形成跨领域呼应。

然而，监管压力迅速升级。4 月 30 日，Dick Durbin、Elizabeth Warren 等七名参议员致信联邦住房金融局（FHFA）局长 William Pulte，要求撤销审批并禁止政府支持企业承接加密风险。信中批评 250% 抵押率承认了加密资产的高风险性，且组合融资成本可能比标准房利美利率高出 1.5 个百分点，警示这可能促使借款人弃贷，最终由纳税人买单。全国消费者法律中心 Alys Cohen 与美国消费者联盟 Corey Frayer 在 6 月发文警告，此举可能重演 2008 年房屋止赎危机。市场波动加剧了担忧：比特币去年 10 月触及 123000 美元高点，今年 2 月跌至 62800 美元，7 月持续在 6 万美元区间震荡，价格腰斩。

Garg 的布局远超比特币。他计划接入 SpaceX、特斯拉、Coinbase、Better、苹果、亚马逊等主流代币化股权，以及以太坊、Solana，但排除 meme 币。他构想父母可质押退休账户资产助子女购房，甚至由 AI 代理自动完成购房申请与出价测算。代币化股权的法定权利归属仍是争议焦点。Tessera 创始人 Chan Ahn 在《On The Margin》中透露，其 2 月推出的 SpaceX 代币化产品刻意不设 KYC，旨在打破私募市场将 99.9% 普通投资者拒之门外的壁垒。Kula 联合创始人 Chris Turner 区分了两种模式：代币仅代表合约收益权，或代币即底层资产本身，这对抵押品估值至关重要。

与此同时，Better 于 2 月与 Framework Ventures 合作，依托稳定币生态 Sky 投放最高 5 亿美元资金，Framework Ventures 出资 4500 万美元持股 10%。此举预计降低超 100 个基点资本成本，使客户贷款利率有望降至 5% 以下，低于行业普遍的 6%。

财务压力与创始人决心并存。今年 2 月，Better 一季度放贷规模达 16.4 亿美元，同比增长 89%，营收 4750 万美元，但亏损约 7000 万美元。自 2016 年以来，公司累计放贷超 1100 亿美元，但 2021 年 12 月一次性裁员 900 人的争议仍伴随 Vishal Garg。面对重重质疑，Garg 坚持认为："最坏的结果是无人问津，但现实并非如此。"他强调，不必空想未来，而应亲手创造未来。